Mietrecht Wohnung Renovierung

Erschienen am Juli 12th, 2013 | von Hendrik P. Schwarz

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Schönheitsreparaturen: Renovierungsklausel im Mietvertrag ungültig

Super Nachrichten für viele Mieter: Renovierungsklauseln, die Schönheitsreparaturen nach Jahren gestaffelt vorschreiben sind nicht rechtens. Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe (BGH) hat heute entschieden, dass sogenannte Quotenklauseln zur Wohnungsrenovierung in Mietverträgen ungültig sind (Aktenzeichen VIII ZR 285/129).

Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen gekippt

[sam id=”2″ codes=”true”]Es ist eine gute Nachricht für Hunderttausende Mieter: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine weitere Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen gekippt. Es geht dabei um eine sogenannte Quotenklausel zur Renovierung. Diese Klauserln finden sich seit Jahren in vielen Mietverträgen. Sie sieht vor, dass Mieter in bestimmten Fristen Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung durchführen müssen. So gibt es Vertragsklauseln, wonach der Mieter nach fünf oder sieben Jahren die Räume der Wohnung renovieren muss.

Zieht ein Mieter früher aus und der Vermieter kann keine Endrenovierung verlangen, sorgen überdies Quotenklauseln dafür, dass der Mieter prozentual anteilig an den Renovierungskosten für seine Mietzeit beteiligt wird. Also wenn ein Mieter nur zwei Jahre in der Wohnung wohnt, musste er beispielsweise so zwei Fünftel der Renovierungskosten tragen, die nach fünf Jahren komplett angefallen wären.

Mieter wurden durch hohe Kostenvoranschläge abgezockt

Viele Vermieter haben in der Vergangenheit versucht, diese prozentualen Kosten für die Mieter künstlich in die Höhe zu treiben, indem sie hohe Kostenvoranschläge für Schönheitsreparaturen einholten und diese dann anteilig dem Mieter in Rechnung stellten. Dies war laut der Klauseln in vielen Mietverträgen auch grundsätzlich möglich, denn dort wurde als Berechnungsgrundlage der Renovierungsarbeiten ein Kostenvoranschlag angegeben, den der Vermieter von einem von ihm selbst auszuwählenden Malerfachgeschäft einholt. Ein Freibrief für Missbrauch.

BGH kippt Quotenklausel zu Schönheitsreparaturen

Solche Regelungen sind laut BGH unzulässig. Die Richter stellten klar, dass eine solche Klausel nahe lege, dass der Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung des Abgeltungsbetrags habe. Damit könne der Mieter kein günstigeres Angebot einholen. Diese Möglichkeit müsse ein Mieter aber grundsätzlich haben. Alle Verträge mit einer solchen Quotenklausel, die diese Formulierung enthält, sind durch das BGH-Urteil nun unwirksam. Denn “sobald ein Teil einer Klausel von einem Gericht für unwirksam erklärt wurde, ist nach deutschem Recht die gesamte Klausel unwirksam”, so Inka-Marie Storm von Haus und Grund gegenüber der Welt. Nachträgliche Änderungen seien in laufenden Mietverhältnissen kaum möglich. “Die Mieter müssten in diesem Fall einer Änderung des Mietvertrags zustimmen”, so Storm. Da sie sich dadurch selbst benachteiligen würden, sei eine solche Zustimmung jedoch nicht zu erwarten.

Mieterbund begrüßt das Urteil

Mieter mit solchen Klauseln im Vertrag müssen beim Auszug weder renovieren noch anteilige Renovierungskosten zahlen, wenn die im Mietvertrag genannten Fristen noch nicht abgelaufen sind, so Lukas Siebenkotten vom Deutschen Mieterbund. „Die Entscheidung ist richtig und setzt die bisherige konsequente Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen nahtlos fort. Quotenklauseln sind dann unwirksam, wenn laut Mietvertrag Berechnungsgrundlage für die beim Auszug zu zahlenden Renovierungskosten der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ist“, so Siebenkotten weiter.

Schönheitsreparaturen recht weit gefasster Begriff

Der Deutscher Mieterbund beschreibt, was alles unter den Begriff Schönheitsreparaturen fällt. Demnach versteht man alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann. Dazu gehören unter anderem das Tapezieren von Wänden und Decken, das Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, das Streichen der Heizkörper, einschließlich der Heizungsrohre, das Streichen der Türen innerhalb der Wohnung, das Streichen der Fenster von innen und das Streichen der Wohnungstür von innen.

Droht jetzt Prozesslawine?

Das BGH-Urteil dürfte viele Mieter dazu verleiten beim Auszug einfach nicht zu renovieren. Das könnte zu einer Prozesslawine führen. “Es besteht die Gefahr, dass viele Mieter mit nicht vom Urteil betroffenen Quotenklauseln im Vertrag bei ihrem Auszug Schönheitsreparaturen verweigern werden und des darüber zu Rechtstreitigkeiten kommt”, so Inka-Marie Storm von Haus & Grund.

Lukas Siebenkotten vom Deutschen Mieterbund stellt allerdings unmissverständlich klar: “Ist die Quotenklausel unwirksam, muss der Mieter beim Auszug aus der Wohnung weder renovieren, noch anteilige Renovierungskosten zahlen, wenn die im Mietvertrag genannten Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind. Durch diese Entscheidung werden viele Mieterhaushalte von Renovierungskosten entlastet. Ich empfehle allen Mietern, sich bei Ihrem örtlichen Mieterverein beraten zu lassen, bevor sie beim Auszug renovieren oder Renovierungskosten zahlen.”


Über den Autor

ist Jurist und freier Journalist und beschäftigt sich hauptsächlich mit verbraucherrelevanten Rechtsthemen im Bereich Mietrecht, Arbeitsrecht und Steuerrecht.



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