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Erschienen am März 20th, 2013 | von Hendrik P. Schwarz

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Eigenbedarf: Vermieter dürfen leichter kündigen

Mietern darf wegen Eigenbedarf auch zeitnah nach deren Einzug gekündigt werden. Zumindest dann, wenn der Eigenbedarf des Vermieters aus zuvor nicht absehbaren Gründen entsteht. Das hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe (BGH) in seinem heute verkündeten Urteil entschieden. Vermieter wurden damit bei Wohnungskündigungen wegen Eigenbedarfs gestärkt. 

Kündigung wegen Eigenbedarf erleichtert

[sam id=”2″ codes=”true”]Ein Vermieter darf seinen Mieter auch kurz nach dessen Einzug wieder kündigen. Mit dieser Entscheidung stärkt der Bundegerichtshof in Karlsruhe (BGH) den Vermietern den Rücken. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kurz nach Einzug eines Mieters ist laut der Richter am BGH nur dann unzulässig, wenn der Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags beabsichtigt, die Wohnung bald selbst zu nutzen oder sie einem Familienangehörigen zu überlassen (Az. VIII ZR 233/12).

Im verhandelten Fall klagte eine Vermieterin wegen Eigenbedarfs. Die Mieter wohnen seit Februar 2008 in einem Einfamilienhauses des Vermieters in Wolfenbüttel. Mit Schreiben vom 29. März 2011 kündigte der Vermieterin das Mietverhältnis zum 30. Juni 2011 mit der Begründung, das Haus werde für ihren Enkel und dessen Familie benötigt.

Eigenbedarf: Mieter muss ausziehen – auch schon kurz nach Einzug

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass die Auffassung der Vorinstanzen, die Kündigung sei unter den hier gegebenen Umständen nicht rechtsmissbräuchlich, nicht zu beanstanden ist. Im Klartext: Die Vermieterin hat in diesem Fall zu recht gekündigt. Der Eigenbedarf ist gegeben, die Mieter müssen die Wohnung räumen. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs wäre in diesem Fall nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn die Vermieterin bei Abschluss des Mietvertrages bereits beabsichtigt hätte, diese alsbald an ihren Enkel zu vermieten. Dies war hier nicht der Fall, weil bei Abschluss des Mietvertrages für die Klägerin noch nicht absehbar war, dass ihr Enkel seine Lebensplanung ändern würde und das vermietete Einfamilienhaus zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau und dem gemeinsamen Kind würde bewohnen wollen.

Mieterbund kritisiert das Urteil

Der Deutsche Mieterbund kritisiert das Urteil des BGH. “Das Urteil ist für viele Mieter höchst problematisch. Mieter können sich bei Anmietung einer Wohnung oder eines Hauses nicht mehr darauf verlassen, eine bestimmte Mindestmietzeit wohnen bleiben zu können. Selbst eine mündliche Zusicherung, Eigenbedarf käme nicht in Betracht, sollen unbeachtlich sein”, so der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten. Der Deutsche Mieterbund weist darauf hin, dass in vielen Fällen der Eigenbedarf nicht berechtigt sein kann.

  • Vorgeschobener Eigenbedarf: Wenn der Vermieter oder die Person, zu deren Gunsten wegen Eigenbedarfs gekündigt worden ist, die Mietwohnung überhaupt nicht nutzen will.
  • Rechtsmißbräuchlicher Eigenbedarf: Der Eigenbedarf wird nur vorgespielt. Zum Beispiel dann, wenn im gleichen Haus eine andere oder mehrere vergleichbare Wohnungen leerstehen und der Vermieter oder die Person, zu deren Gunsten er Eigenbedarf angemeldet hat, hätte auch dort einziehen könnte. Hält der Vermieter trotz leerstehender Wohnung an der Kündigung fest, ist das rechtsmißbräuchlich.
  • Überhöhter Wohnbedarf: Wenn der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht, also eine über Bedarf große Wohnung beansprucht
  • Treuwidriger und widersprüchlicher Eigenbedarf: Wenn der Vermieter die Kündigung auf Gründe stützt, die schon vor Abschluss des Mietvertrages vorgelegen haben oder vorhersehbar waren.
  • Befristeter Eigenbedarf: Wenn der Vermieter in der gekündigten Wohnung nur gelegentlich übernachten will oder wenn der Vermieter die Wohnung nur kurzfristig für einige Monate benötigt.


Über den Autor

ist Jurist und freier Journalist und beschäftigt sich hauptsächlich mit verbraucherrelevanten Rechtsthemen im Bereich Mietrecht, Arbeitsrecht und Steuerrecht.



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